woensdag 13 mei 2009

Wonen in Gent: een tijdbom.

Wonen is méér dan een dak boven het hoofd, het is een fundamenteel recht. Tijdens het colloquium ‘Gent Woonstad’ gaf schepen Karin Temmerman het startschot voor een breed maatschappelijk debat over stedelijke betaalbare woonkwaliteit en hoe de overheid dit doel voor de investeerders kan verzoenen met de crisis. De Gentse woonstudie legt opvallende cijfers bloot. Vier op tien huurders betalen meer dan 30% van hun inkomen aan huur, en dat terwijl één op de drie private huurwoningen niet eens voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode. Zelfs voor een minder goede woning wordt er maar al te dikwijls te veel betaald, simpelweg omdat het aanbod aan kwalitatieve huurwoningen gewoonweg te klein is. Alleenstaanden met een jaarinkomen van 30.000 euro gebruiken tot meer dan 55% van hun inkomen om een huis af te betalen. Daardoor blijft er minder dan 900 euro over voor andere uitgaven. Drie op vier jonge gezinnen die de stad verlaten geven aan dat ze liever in Gent waren gebleven, maar buiten de stad een betaalbare woning vonden. De studie toont aan dat steden en gemeenten zich moeten bezinnen over de mogelijkheden en beperkingen van de samenwerking met private investeerders. De overheid moet veel zwaarder investeren in de woningmarkt.

De groep van alleenstaanden zal de grootste druk uitoefenen op de woningmarkt en daarom zijn er vooral kleinere en betaalbare woningen op de huurmarkt (type appartementen of meergezinswoningen) nodig. Eenoudergezinnen en alleenstaanden geven zelf aan dat er een serieus tekort is aan goede betaalbare woningen voor eenverdieners. Vaak worden zij onterecht gemarginaliseerd. Bijna één op de drie van de Gentse huishoudens heeft een inkomen dat lager is dan de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Daar komt nog bij dat een vijfde van de huishoudens in principe recht heeft op een sociale koopwoning. Gent doet het met zijn 11 procent sociale huurwoningen in vergelijking met de rest van Vlaanderen zo slecht niet, maar toch blijven de wachtlijsten aangroeien. Het aantal nieuwe woningen volgt de bevolkingstoename niet.

Het toenemende aantal alleenstaanden en ex-studenten die blijven ‘plakken’ nemen steeds meer studentenkoten in beslag. Studenten palmen dan weer een groot deel van de vrijgekomen woningen in en delen die woning. Een grote stad trekt ook meer leefloners aan. Samen met immigranten, illegalen en toenemend aantal gefailleerden die door hun curator ‘geparkeerd’ worden in een éénkamerwoning leggen zij een grote druk op de woningmarkt. Steeds meer woningen worden ingepalmd als opbrengsteigendom en zijn onderwerp van speculatie: ze zijn overdreven duur en er wordt niet meer geïnvesteerd. Opvallend is dat uit OCMW cijfers blijkt dat een toenemend aantal huurders zich niet inschakelt in onze wooncultuur. Dit kan verklaren waarom een toenemend aantal bewoners, op zoek naar een betaalbare koopwoning, de stad als vuil en onaantrekkelijk ervaart en verhuisd. Het lijkt er steeds de woningproblemen van bepaalde groepen steeds meer doorgeschoven worden en bij andere bewonersgroepen voor woningproblemen zorgen.

Hoog tijd om het woningprobleem aan te pakken. Enerzijds moeten ontwikkelaars en verhuurders ondersteund worden en anderzijds moet het recht op een betaalbare en comfortabele woning veilig gesteld worden. Zo niet stevenen we regelrecht af op een vastgoedcrisis die vergelijkbaar is met die van de banksector. Het is nu al zo dat sommige ontwikkelaars door de crisis de laatste fases van woonprojecten uitstellen en dat er minder kwaliteitsvolle betaalbare huurwoningen op de private markt komen en dat sociale huisvestingsmaatschappijen hun bouwgronden steeds duurder moeten kopen. Als de vastgoedsector instort, zou dat kunnen leiden tot prijsdalingen op de woningmarkt. Maar de vraag naar betaalbare woningen zal echter spectaculair blijven stijgen.

Het stadsbestuur pleit ervoor om een groter aanbod op de woningmarkt te stimuleren, gecombineerd met diverse steunmaatregelen voor bewoners. Steden moeten investeren in projecten waarin investeerders kansen krijgen om een meerwaarde te bieden voor stadsbewoners zoals duurzaam bouwen, wonen aan het water en wonen aan publiek groen. Grote stadsontwikkelingsprojecten zetten de deur open voor meer woonkwaliteit met groene ruimtes die zuurstof brengen in de wijken. Er is immers een grote groep van kapitaalkrachtige jonge gezinnen die vragende partij is voor dit kindvriendelijke aanbod. Maar ook het bouwen van sociale huur- en koopwoningen moet deel uitmaken van deze projecten. Flexibele procedures voor sociale woningen zijn daarbij nodig. In eigen projecten van de Stad Gent kan men nog een stap verder gaan en dit uitbreiden met betaalbare huur- en koopwoningen voor alleenstaanden en jonge (eenouder)gezinnen.

Een nieuw elan voor de private huurmarkt is nodig. Nieuwbouwprojecten zouden meer huurwoningen moeten omvatten om voldoende aanbod te creëren in functie van de vraag. Dit kan door fiscale stimulansen. Verhuurders die een eerlijke prijs vragen voor een kwalitatieve woning zouden ook fiscale voordelen moeten krijgen. Huurders die deze eerlijke prijzen niet kunnen betalen, zouden recht moeten hebben op een huursubsidie.

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen